Le constat est sans appel, la fiscalité du LMNP, est de loin plus avantageuse que celle de la location nue. En optant pour le régime réel, vous pourrez probablement réduire le revenu imposable généré par votre activité de location et donc économiser une part importante d’impôts sur vos loyers grâce à l’amortissement.

En outre, sous certaines conditions, vous pourrez vous placer sous le statut d’assujetti à la TVA, collecter la TVA sur les loyers perçus et, en contrepartie, récupérer immédiatement la TVA sur sur votre investissement!

Comment profiter de l’amortissement déductible et de la récupération de TVA en LMNP ?

Voici tout ce que vous devez savoir sur le principe de l’amortissement et de la récupération de TVA en LMNP…

Bon à savoir :

La fiscalité en LMNP au régime réel

Sur le plan fiscal, si vous êtes un particulier, que vous investissez dans une location meublée,que vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 euros HT et que ces recettes n’excèdent pas 50% de vos autres revenus d’activité, vous aurez le statut de loueur meublé non professionnel au regard de l’impôt sur le revenu*.
Les revenus en LMNP (les loyers) sont classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

**Les règles permettant de distinguer loueur en meublé professionnel et non professionnel sont différentes en matière d’impôt sur le revenu, de cotisations sociales et d’impôt sur la fortune immobilière. Ne sont envisagées ici que les règles en matière d’impôt sur le revenu. *

Ce statut est particulièrement avantageux sur le plan fiscal car l’avantage procuré en matière d’impôt sur le revenu, résultant de la déduction des amortissements, n’est pas pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €peut s’appliquer à plusieurs locations.

Différence entre régime réel et micro bic en LMNP

En location meublée non professionnelle, deux options fiscales s’ouvriront à vous : le régime réel ou le micro-BIC.
Le régime « micro-BIC » est un régime d’imposition dit « forfaitaire ». Quel que soit le montant des charges effectivement supportées au cours de l’année, vous déduisez de vos loyers un abattement fixe dont le montant est déterminé par référence à un pourcentage qui est fonction de la nature de la location (50%, 71%, etc.). Ce régime laisse donc toujours subsister un revenu imposable égal au montant des loyers encaissés, diminué de l’abattement forfaitaire autorisé selon les cas (50%, 29%, etc.).
Le régime « réel » permet de déduire des loyers imposables toutes les charges effectivement supportées et justifiées, ainsi que des charges « théoriques », telles que l’amortissement pratiqué sur les biens immobilisés (cf. ci-dessous). En règle générale le régime réel est plus avantageux que le régime forfaitaire micro-BIC.

Sans demande spécifique, vous relèverez d’emblée du micro-BIC en LMNP.

Si vous choisissez l’option pour le régime réel, il faut savoir que l'option pour un régime réel d'imposition est valable un an et reconduite tacitement chaque année civile pour un an (Article 50-0, 4 du CGI). L’option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration des bénéfices de l’année précédente ou lors de la création de l’activité (dépôt du formulaire P0 ou M0).

Fiscalité du LMNP : les charges déductibles au régime réel

Si votre objectif est de choisir la solution la moins imposée, alors opter pour le régime réel est généralement la meilleure solution.

Grâce au régime réel, vous pourrez cumuler toutes les charges de fonctionnement de votre bien et les déduire de votre exercice fiscal :

• Impôts & taxes (taxe foncière, taxe d’habitation, cotisation foncière des entreprises) ;
• Charges de copropriété ;
• Intérêts d’emprunt et frais de dossiers (si l’emprunt a été effectué dans l’année);
• Assurances du bien ;
• Electricité
• Entretien et petites réparations
• Honoraires d’agence ou de gestion locative
• Téléphone & internet

Cette liste n’est pas exhaustive. Pour pouvoir les comptabiliser, les factures doivent avoir une date égale ou postérieure à la date du début de l’activité. A savoir pour les travaux ou mobilier supérieurs à 500€ HT (600 € TTC), il faudra les passer en dépenses amortissables (voir paragraphe suivant). Pour les dépenses inférieures à ce montant, une tolérance administrative permet de les déduire immédiatement en charges (BOI-BIC-CHG-20-30-10, n°30).

De surcroît, vous déduirez une somme révélatrice de la perte de valeur de votre bien et de son mobilier dans le temps : c’est l’amortissement. C’est là que le régime réel est considérablement intéressant ! Grâce à l’amortissement, vous pourrez réduire , voire supprimer en intégralité l’imposition de vos revenus issus de la location meublée !

Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?

La fiscalité du LMNP vous offre la possibilité de déduire tous les frais, réels ou théoriques, liés à votre investissement en meublé pouvant réduire vos revenus imposables qui sont supérieurs à un montant de 600€ TTC.

Si les dépenses réelles sont plus évidentes à justifier, le principe de l’amortissement est, lui, plus théorique. En effet, il correspond à une charge ou une dépense “non palpable” (n’occasionnant aucun décaissement). Opter pour le régime réel et donc l’amortissement, sera probablement la solution idéale, selon votre situation personnelle.

Alors, pour mieux comprendre cette théorie, définissons l’amortissement comme la perte financière liée à la perte de valeur des biens immobiliers et mobiliers.

Notons bien que pour pouvoir bénéficier de la déduction des amortissements en LMNP, vous devez avoir opté pour le régime réel et non pour le micro-BIC.

Le saviez-vous ?
La déduction des amortissements ne peut pas créer de déficit et venir en déduction du revenu global en lmnp. Il peut néanmoins éliminer totalement la partie des loyers fiscalisés et le surplus peut être reporté indéfiniment sur les bénéfices des années suivantes !

Que peut-on amortir en LMNP ?

Le Code Général des impôts renvoie en la matière aux principes applicables en matière comptable (PCG) en vertu desquels tout bien est amortissable si sa durée prévisible d’usage est supérieure à 1 an (gros électroménager, meubles, literie, travaux de rénovation, murs…) et que le montant de la dépense supérieure à 600€ TTC. Toutes ces dépenses doivent figurer dans la déclaration de revenus n° 2031 BIC, et le revenu net doit être reporté sur la déclaration n°2042 C-PRO.

La seule exception correspond au terrain qui supporte votre bien immobilier. En effet, selon l’administration fiscale, il n’existe pas de perte de valeur dans le temps pour un terrain. C’est donc pour cette raison que vous ne parviendrez jamais à amortir 100 % du prix d’achat de votre bien une déduction de ce prix d’achat sera appliquée au titre de la valeur du terrain et sur cette base du prix d’achat réduit de la valeur du terrain que sera calculé l’amortissement. La valeur du terrain est déterminée en fonction des caractéristiques de votre bien et des usages. Elle varie entre 15 et 25 % selon les cas, dans certaines grandes métropoles, elle peut excéder 30%.

Quelle est la durée de l’amortissement en LMNP ?

C’est l’administration fiscale qui fixe en fonction des usages les règles concernant les durées d’amortissement de chaque bien immobilier ou mobilier. Ces durées correspondent approximativement à l’usage que nous en faisons dans le temps :

• Entre 25 et 40 ans pour un bien immobilier (hors terrain) ;
• Entre 5 et 15 ans pour le mobilier (canapé, table, lit …) ;
• Entre 10 et 20 ans pour les travaux (peinture, parquet, toiture, etc..).

Par exemple:

• Literie: 6 ans
• Table de séjour: 10 ans
• Canapé: 12 ans
• Travaux de peinture: 10 ans
• Parquet: 15 ans

Grâce à ce mécanisme d’amortissement, il est estimé que dans la majorité des cas, le loueur en meublé payera moins d’impôts sur ses revenus locatifs imposés au régime réel que selon le régime micro-BIC.

Le principe du déficit en LMNP

Parfois, les amortissements peuvent donner lieu à un déficit qu’il est possible de mettre en réserve pour les prochaines années lorsque vous serez en bénéfice. A savoir qu’il n’y a donc pas de limite temporelle pour utiliser vos amortissements non utilisés cumulés.

Exemple d’amortissement en LMNP

Si vous achetez un canapé à 3000 € TTC (et que vous ne récupérez pas la TVA), vous aurez la possibilité de déduire plus ou moins 300 € par an de vos loyers imposables au titre de l’amortissement pendant 10 ans (cf. BOFIP). Autant vous dire qu’il est essentiel de bien conserver les factures d’achat de votre mobilier si vous projetez un investissement en LMNP ! Elles pourront vous être réclamées par l’administration fiscale en cas de contrôle.

Il s’agit là d’un exemple simplifié pour comprendre le principe de l’amortissement. Alors pour plus de précision, faites appel à un expert-comptable qui fournira le taux d’amortissement et la durée imposée par les principes comptables et fiscaux.

Fiscalité en LMNP et récupération de TVA

Lorsqu’une activité économique est exercée à titre indépendant, le gouvernement prélève une taxe, c’est la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée).

Lorsque la transaction a lieu entre deux particuliers, agissant en dehors de toute activité économique, cette taxe n’a donc pas lieu d’être et ne nécessite pas d’être récupérée fiscalement.

C’est pour cela qu’en LMNP, la TVA payée lors de l’acquisition d’un bien immobilier peut être récupérée dans des situations bien précises.

Quand peut-on récupérer la TVA en LMNP ?

Pour récupérer la tva en LMNP, il faut que l’acquisition ait été soumise à TVA (c’est le cas des biens immobiliers vendus neufs ou en l’état futur d’achèvement) et que le bien soit affecté par son propriétaire à une activité soumise à TVA.
Les locations saisonnières de locaux d’habitation ne peuvent être soumises à TVA qu’à la condition de respecter les exigences posées au b du 4° de l’article 261 D du CGI qui vise les :
« (…) prestations d'hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire qui remplissent les conditions cumulatives suivantes :
• elles sont offertes au client pour une durée n'excédant pas trente nuitées, sans préjudice des possibilités de reconduction proposées ;
• elles comprennent la mise à disposition d'un local meublé et au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ».

Afin de sécuriser le régime de TVA, reposant sur la durée d’hébergement proposée aux clients et sur les services qui leur sont fournis en annexe, il est recommandé d’investir dans:

• Un logement neuf (moins de 5 ans) ;
• Une résidence de services (résidence de tourisme, étudiantes, seniors…) qui propose au moins 3 services pour sa clientèle cible, sur les 4 précisés par la législation (accueil, petit-déjeuner, linge, ménage…) ;
• Confié en gestion à un professionnel pendant minimum 9 ans et supporter la TVA sur les loyers à 10 % et 10 ou 20 % sur les services ;
• Conservé pendant au moins 20 ans (sous peine de devoir reverser le montant de la TVA initialement déduite au prorata des années restant à courir : pour une vente au bout de 15 ans, il conviendra de reverser 5/20 de la TVA initialement déduite).

Quel est le montant de la TVA récupérable en LMNP ?

Le prix d’achat de votre bien immobilier comprendra une TVA de 20 % que le promoteur devra reverser à l’Etat. Alors, si vous avez l’intention d’affecter ce bien à une activité de location meublée saisonnière soumise à TVA vous pourrez récupérer environ 16 % du prix d’achat.

Exemple :

Prix du bien HT : 200 000 €

Montant TVA (20%): 40 000 €

Prix du bien TTC : 240 000 €

Vous pourrez récupérer 40 000 € sur les 240 000 € dépensés soit environ 16 % du prix d’achat total.
Comment récupérer la TVA en LMNP ?

Si vous détenez déjà le statut de LMNP, pour obtenir le remboursement de la TVA vous devrez envoyer au centre des impôts :

• Le formulaire 3519 complété ;
• L’acte notarié du bien ;
• La copie du bail commercial (prouvant la gestion à un professionnel) ;
• Le décompte du notaire.

Vous obtiendrez le remboursement de la part des impôts sous un délai d’environ 6 mois.

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